Metodologia obliczeń

Zasady ogólne

• Kwoty liczymy w groszach i zaokrąglamy do pełnego grosza raz dla każdej pozycji w każdym miesiącu (od 0,5 grosza w górę). Wartości roczne są sumą miesięcy, dlatego rachunek wyników zawsze się sumuje.
• Podstawowym okresem jest miesiąc kalendarzowy. Każdy miesiąc może mieć własną cenę, obłożenie i średnią długość pobytu, co pozwala odwzorować sezonowość.
• Liczba pobytów w miesiącu może być ułamkowa, np. 7,4. To wartość oczekiwana przy podanych założeniach, a nie prognoza konkretnych rezerwacji.
• Przychody pokazujemy bez VAT należnego. Dla osoby zwolnionej z VAT przychód równa się kwocie płaconej przez gościa, a VAT zapłacony w kosztach jest kosztem.
• Gdy wskaźnika nie da się policzyć (np. dzielenie przez zero), pokazujemy to wprost zamiast wartości 0.

Noce, pobyty i goście

Wskaźniki

Nie podajemy ogólnego „ROI”, bo w branży funkcjonuje kilka sprzecznych definicji. Zamiast niego pokazujemy cash-on-cash, stopę kapitalizacji i okres zwrotu, każdy z jawnym wzorem.

Rachunek wyników, wynik podatkowy i cashflow

To trzy różne wielkości i nie używamy ich zamiennie:

• Rachunek wyników pokazuje przychody i koszty okresu: od przychodów z noclegów przez prowizje, koszty zmienne i stałe do wyniku operacyjnego, odsetek i podatku.
• Wynik podatkowy zależy od formy opodatkowania. Przy ryczałcie podatek liczony jest od przychodu, a nie od zysku.
• Cashflow to ruch gotówki. Spłata kapitału kredytu i jednorazowe nakłady na wyposażenie są w cashflow, ale nie są kosztem w rachunku wyników. Amortyzacja odwrotnie: obniża wynik, ale nie jest wydatkiem gotówki.

Koszty i jednostki naliczania

Każdy koszt ma jawną jednostkę: za pobyt (np. sprzątanie), za noc, za noc gościa, za gościa w pobycie, miesięcznie, rocznie, procent od wskazanej podstawy albo jednorazowo. Sprzątanie liczone za pobyt rośnie razem z liczbą rotacji, dlatego krótkie pobyty mają wyższy koszt na noc.

Próg rentowności

Minimalna cena za noc to najniższa cena, przy której marża z pobytu pokrywa przypisaną mu część kosztów stałych i wybrany cel: koszty operacyjne, ratę kredytu, cashflow po podatku albo zadany zysk. Gdy cel jest nieosiągalny, np. wymagane obłożenie przekracza 100%, narzędzie mówi to wprost zamiast podawać liczbę.

Podatki

Reguły podatkowe są oddzielone od obliczeń finansowych. Każda reguła ma podstawę prawną, źródło, okres obowiązywania i datę weryfikacji. Reguła, której nie potwierdziliśmy w źródle pierwotnym, nie jest pokazywana jako pewna.

Kalkulator liczy podatek od najmu prywatnego: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki (art. 2 ust. 1a, art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a, ust. 6 i ust. 13 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Małżonkowie ze wspólnością majątkową rozliczają po połowie albo jedno z nich całość z progiem 200 000 zł. Podstawę i podatek zaokrąglamy do pełnych złotych (art. 63 § 1 Ordynacji podatkowej). Od najmu prywatnego nie ma składek ZUS ani zdrowotnej (art. 6 ust. 1 ustawy o systemie ubezpieczeń społecznych; art. 66 ust. 1 ustawy o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych). Przepisy sprawdziliśmy w tekstach jednolitych ustaw i ich zmianach ogłoszonych do 3 listopada 2026.

Podstawą ryczałtu są wszystkie wpłaty gości w roku, także część, którą platforma potrąca jako prowizję — to ostrożne założenie, bo ustawa mówi o kwotach otrzymanych lub postawionych do dyspozycji. Nie rozstrzygamy, czy Twój najem to najem prywatny, czy działalność gospodarcza: zależy to od okoliczności (zakres usług, zorganizowanie, ciągłość).

Dla działalności gospodarczej (jednoosobowej) liczymy trzy formy: ryczałt od usług zakwaterowania 8,5% do 100 000 zł przychodu i 12,5% od nadwyżki, skalę (12% i 32% powyżej 120 000 zł dochodu, kwota zmniejszająca 3 600 zł) oraz podatek liniowy 19%. Składki społeczne: emerytalna 19,52%, rentowa 8% i wypadkowa od podstawy — preferencyjnej (30% płacy minimalnej, 4 950,00 zł w 2027 r.) albo pełnej (60% prognozowanego przeciętnego wynagrodzenia); w pierwszych 6 miesiącach firmy można ich nie płacić (ulga na start). Przy pełnej podstawie dochodzą Fundusz Pracy i Solidarnościowy. Składka zdrowotna: przy skali 9% dochodu, przy podatku liniowym 4,9% (z odliczeniem do limitu), w obu przypadkach nie mniej niż 9% płacy minimalnej; przy ryczałcie kwota zależna od przychodu (60%, 100% albo 180% przeciętnego wynagrodzenia, progi 60 000 zł i 300 000 zł), z której połowę odlicza się od przychodu. Lokalu mieszkalnego nie można amortyzować; wyposażenia nie amortyzujemy. Zasady sprawdziliśmy w tekstach ustaw do 3 listopada 2026.

Część kwot na 2027 r. nie jest jeszcze ogłoszona. Do czasu obwieszczeń przyjmujemy: prognozowane wynagrodzenie 10 033 zł i Fundusz Pracy z Solidarnościowym 2,45% z projektu ustawy budżetowej, przeciętne wynagrodzenie do zdrowotnej przy ryczałcie 9 228,64 zł (z IV kwartału 2025 r.) i limit odliczenia zdrowotnej przy podatku liniowym 15 100 zł (wyliczony z prognozy). Raport oznacza je jako wymagające weryfikacji. Nie liczymy Małego ZUS Plus ani dobrowolnej składki chorobowej.

Dla spółki z o.o. liczymy CIT 9% (przychód do 2 mln euro, mały podatnik) albo 19% (art. 19 ust. 1 pkt 1–2, ust. 1a, 1c–1e i art. 4a pkt 10 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) i — jeśli wypłacasz zysk — 19% podatku od dywidendy z zysku po CIT. Jedyny wspólnik płaci składki jak przy pełnej działalności (bez preferencji i ulgi na start) oraz składkę zdrowotną 9% przeciętnego wynagrodzenia; płaci je sam, więc nie są kosztem spółki. Wspólnicy spółki wieloosobowej nie płacą składek z tytułu udziałów. Lokalu mieszkalnego spółka też nie może amortyzować. Zakładamy wspólników — osoby fizyczne (minimalny podatek dochodowy ich nie dotyczy); estońskiego CIT nie liczymy.